Udlejning VSO eller KAO i dette tilfælde

Super, jeg forstod det som ejendomsavancen.
Du skal tænke på VSO lidt ligesom et selskab. Det skal som udgangspunkt være helt adskilt fra dig, dvs. egen bankkonto og det hele.

Du får løbende et overskud, som du opsparer. Ud af dette skal der årligt betales en A/C skat på 22 % - dette beløb vil i VSO resultatdisponeringen årligt blive tvangshævet, men omvendt "godskrevet" dig når du en gang hæver.

Hvis du har et overskud på 100 DKK betaler du derfor hvert år løbende 22 kr. i skat (sammen med din selvnangivelse - som vel og mærke ikke indeholder meget andet pga. begrænset skattepligt (går ikke ud fra andre DK besiddelser, aktier mv.)). Rest på 88 kr. spares op via opsparet overskud.

De penge som står i virksomheden og er tjent kan du bruge på hvad som helst, herunder også afdragene. Betalingen af lånet på 500 tDKK gøres derfor med de penge du har tjent i virksomheden og det afdragene på lånet har ingen skattemæssig konsekvens, når ejendom og lån optages i virksomheden og med driften heraf for øje.

Når du så i år 2033 vælger og sælge huset, så får du en positiv avance (forhåbentligt) -> som mit tidl. svar dækker. Derudover har du et opsparet overskud svarende til de løbende overskud efter den foreløbige skat på de 22 %. Såfremt vi tager tallene ovenfor på 88 DKK p.a. vil du have opsparet overskud på 1.320 DKK. BEMÆRK dette ikke nødvendigvis svarer til hvad du har af likvider på banken og regnskabsmæssigt (pga. evt. skattekorrektioner). DU skal herefter overveje om VSO'en skal ophøre og du derved modtager det fulde opsparede overskud til beskatning, eller skal fortsætte VSO'en med passende aktivitet i form af køb og udlejning af ny ejendom eller lignende.

Konsekvensen er som nævnt ovenfor, at der kan være en fordel i at få ejendomsavancen realiseret som kapitalindkomst, da det beksattes lavere.

Den bedste løsning vil nok være, at optimere indkomsten løbende så du sørger for, at hæve så længe du er under topskatte grænsen for din DK indkomst, men evt. lader penge blive i virksomheden. Derved vil du ikke pludseligt ved salg stå med et kæmpe opsparet overskud, men være mere fri til og optimere ifht. ejendomsavancen og evt. ophør.

HUSK jeg har ene og alene taget udgangspunkt i beskatningen set fra DK syns vinkel. Du skal overveje om der også kan være forhold i det land du er besiddende i, som kan spille ind her!

Ja, de 500.000 i overskud efter skat vil svare til det opsparede overskud. Hvis du lukker vso vil dette blive “hævet” og derfor beskattet (-de 140.000, som allerede er afregnet i a/c løbende). Uagtet de er brugt på afdrag.

Her er der ikke taget højde for kapitalafkast som du også får under vso. Spares det op bliver det dog personlig indkomst og ikke kap. Indkomst.

Du er begrænset skattepligtige til DK. Det er der ingen tvivl om mht. Ejendom. Du skal dog regne med at indkomsten ligeledes skal medregnes i USA, blot med nedsættelse af skatten for det du har betalt i dk. Havde det været den modsatte vej, så var det i hvertfald sådan (udlejning i USA, bosiddende i dk).

Det her kan hurtigt blive en hel roman, hvis vi skal igennem fordele og ulemper med alle beskatningsformer. Med den type af virksomhed du driver, så er det mest optimalt at du anvender VSO, da du kan opspare overskuddet og får fradrag finansielle omkostninger, som i dit tilfælde udgøre mere end kapitalafkastet ved KAO.

Ved VSO vil du betale acontoskat på 22% hver år uagtet afom du opsparer overskud eller ej. Den del af overskuddet du vælger at udbetale til dig selv bliver beskattet som personlig indkomst i året du udbetaler.

På tidspunktet du sælger huset i dit eksempel vil du have et opsparet overskud på 500.000 kr. (Alt det du har afdraget vil i princippet bare være at rykke mellem gæld til opsparet overskud) Da du sælger huset og dermed ikke har en virksomhed længere, så vil du blive nød til at lukke virksomheden samt hive de 500.000 kr. ud som personlig indkomst.