Søger gode råd til investering i ejendomme på trods af gæld

Inden opremsning af problematik vil jeg godt beklage at jeg skriver anonymt. Dette skal ikke forstås som mangel på seriøsitet, men derimod beskyttelse af mig selv ift. karriere. 

Jeg er højt uddannet og tjener ganske godt. Dog har jeg en ganske betydelig gæld fra en tidligere konkursramt virksomhed som ikke for nuværende kan afvikles. Nu har jeg så fået muligheden for at købe en større mængde lejligheder (20+) i en større dansk by. Holdingselskabet som ejer lejlighederne pt. har de seneste mange år haft et meget fornuftigt overskud, og kan præsentere en solid egenkapital. Lejligheder har været lejet ud i over 10 år uden at have manglet lejer på noget tidspunkt. Ejer ønsker af personlige forhold at sælge ud af aktiver.

Jeg er selvsagt meget interesseret i at komme ind i nærmere dialog om opkøb, da jeg føler det er en "once in a lifetime" mulighed grundet nuværende renter, samt selve mængden af investeringslejligheder, som potentielt kan overtages på samme tid med en større "mængderabat".

Mit problem er dog, at jeg har svært ved at komme videre grundet nuværende økonomiske situation, og jeg ønsker derfor gode råd. Har jeg nogen jordisk chance for at skaffe lån til indskud (20%) gennem bank med pant i ejendomme? Hvis ikke, er der så mulighed for at skaffe investor? 

Hvad er er min bedste fremgangsmåde, hvis jeg da overhovedet har nogen muligheder? 

Mvh.
Christensen

Flemming:

Jeg ville droppe tanken, hvis jeg var dig. Ender du med investorer og du ikke har noget med selv, så bliver der heller ikke noget til dig, så hvorfor skulle du gøre det?

Har han ikke det 'med' til investor at det er ham der evt. kan opnå den handel? Dvs. det er jo ham der har kontakten til sælger. En tilfældig investor kan ikke selv gå ud og lave den samme handel da han ikke kender sælger.

Eller har jeg misforstået noget?

Mvh.

Max

Kort kan siges følgende:
Historiske afkast er ingen garanti for fremtidige.
Dit (velskrevne) oplæg er en tro kopi af forretningsidéer, der tog en ordentlig nedgang i sidste finanskrise 07’ -
Der er en sandsynlighed for, at det beskrevne er en god forretning, men du vil få en urealistisk stor belåningsgrad og være vildt sårbar overfor uforudsete hændelser, såsom ændringer i lejemarkedet, lovgivning, pludselig vedligeholdelsesbehov etc.
Du skal ikke regne med billige kreditforeningslån i det set-up, af årsager, som findes i betingelser for lån til erhvervsdrivende.
Hvis det er sådan en god forretning, med sikker indtægt og overskuelig risiko, ville det ikke være et tema, at låne penge overhovedet

Hej Flemming,

Ok ja det kan der være noget om..

Mvh.

Max

Hej Flemming

Mange tak for svar.

Du har ret i at der findes mangler i mit indlæg, men er ikke interesseret i at give for mange informationer, idet sælger ikke skal kendes offentligt.  

Ift. dine observationer, så kan jeg kun give dig ret. Det er de samme tanker jeg selv har gået med. Jeg havde dog håbet, at der var en person i dette forum, som tidligere havde siddet i lignende situation som mig, og som kunne rådgive om en potentiel udvej. Jeg føler jo personligt, at dette er den bedste og mest sikre investering jeg nogensinde er blevet præsenteret for.

Med hensyn til investor: Du skriver at jeg ikke ville bringe noget til bordet, og derfor ville jeg heller ikke kunne forvente at få noget ud af det. Det forstår jeg ikke helt. Som en anden bruger også skriver, så er det først og fremmest mig der kan lave aftalen. For det andet, så ville jeg jo selv skulle tage lånet til alle lejlighederne. Lad os eksempelvis sige at det drejede sig om 25 lejligheder til en samlet værdi på 30 mill. Så ville jeg skulle finde 20% til indskud før jeg ville kunne få et realkreditlån for resten. Det ville netop være dette indskud på 20% jeg skulle bruge investor til (6.000.000 kr.), og investor ville få pant i lejlighederne for de 20%, hvilket jo minimerer risiciene en del. Resten (80%) ville jeg jo så selv skulle låne som realkreditlån. Det ville vel også give mig et betydeligt afkast, idet jeg bærer 80% af risikoen? Og selvfølgelig skulle der så laves en buy-out klausul med investor. Kan i øvrigt fortælle, at der i pågældende sag har været ca. 10% afkast årligt de seneste mange år.

Jeg forstår også godt din pointe med at jeg ingen erfaring har inden for faget, så hvorfor skulle investorer så overhovedet overveje at satse på mig? Hvis pågældende handel kunne gennemføres, så ville der blive lavet en aftale med sælger om, at han skulle forblive i virksomheden i et år til oplæring i drift.

Af ovenstående grunde ville jeg også mene, at jeg havde en del at byde ind med. Men som tidligere skrevet, så ved jeg godt at det bliver en svær opgave for mig grundet tidligere historik. En skam at man i Dk stemples på én tidligere fejltagelse.

Hej M.S.

Tak for svar, hvor ubrugeligt det end måtte være.

1: Jeg kan oplyse dig om, at jeg som person ikke er gået konkurs (dette var blot den hurtige/nemme forklaring på oparbejdet gæld). Men eftersom du anser det som værende den værst tænkelige skandale, så vil jeg da gerne udpensle det lidt nærmere. Jeg var partner i et firma, hvor der opstod kontrovers mellem mig og de resterende parter. Derfor trådte jeg modvilligt ud af virksomheden, og via advokater blev der lavet et forlig om at parterne skulle betale mig en godtgørelse samt opkøbe mine aktier i virksomheden. De overholdt ikke aftalen og året efter gik de konkurs. Af den grund sidder jeg nu med en betydelig gæld, da jeg hæftede solidarisk.

2: Har jeg på noget tidspunkt givet udtryk for, at jeg ikke ønsker at kreditorer skal have deres penge? Faktisk kan jeg oplyse dig om, at jeg er i åben og ærlig dialog med kreditorer om hvordan vi bedst muligt løser situationen.

3: Efter jeg udtrådte af føromtalte virksomhed, blev jeg øjeblikkeligt headhuntet som salgsdirektør og partner til anden virksomhed. Grundet manglende interesse for branchen (vikarservice), udtrådte jeg dog på helt fredelig vis efter en kortere årrække. Denne virksomhed lever stadig i dag i bedste velgående, og generer hvert år pæne resultater.

4: INGEN der starter virksomhed er "usårlige" på noget som helst tidspunkt. Det gælder ikke kun folk der tidligere har oplevet en konkurs. Tag eksempelvis General Motors som alle mente var urørlige.

5: At man tidligere har været gået konkurs er ikke ensbetydende med at man er en dårlig forretningsmand, eller at man aldrig bør starte egen virksomhed igen. Tag eksempelvis Henry Ford og Walt Disney som begge gik konkurs inden de opnåede gigantisk succes. Selv Martin Thorborg, som jo er stifter og ejer af dette forum (samt flere andre velfungerende virksomheder), har før været gået konkurs. Disse forretningsmænd (og tusinder af andre succesrige personer) gav ikke op fordi de én gang havde fejlet. Det gjorde dem til gengæld stærkere og dygtigere. Hvis de derimod havde sat sig ned og grædt og følt sig værdiløse fordi en enkelt ligegyldig person sagde dem imod, så var de jo aldrig nået længere!

6: Kreditforeninger finansierer op til 80% på udlejningsboliger (bortset fra butikslokaler osv. som kun finansieres op til 60%). Sælger af føromtalte lejligheder har selv i mange år benyttet sig af samme strategi som er beskrevet tidligere i tråden, og har altid fået finansieret 80% via kreditforeningen.

7: At være selvstændig handler om at knokle for de ideer man tror på, og arbejde hårdt for at nå sine mål uanset hvad. Af den grund fornemmer jeg også at du ikke selv er selvstændig, eftersom du kommer med så negativ en udmelding på en forretningside, blot fordi jeg tidligere har haft en uheldig oplevelse med virksomhedsdrift. I min optik taler og opfører du dig derimod som en Djøf'er, der besidder en mellemlederstilling i en mindre offentlig virksomhed, og som tilfældigvis er endt i det forkerte forum.

Tak til alle andre i tråden for konstruktive svar

Jamen, det lyder til at du har helt styr på detaljerne og er klar til at få finansieringen på plads, så er det bare at ringe til banken, det burde være en smal sag med dit talent og vindende væsen. Hvorfor stiller du egentlig spørgsmål, du allerede har svaret på?

Tak for dit levnedsforløb, det er meget imponerende, og jeg er sikker på at banken har en check på 5-10mio liggende med dit navn på....

... hvis de nu ikke har, så er det fordi de er nogle dumme DJØF’ere, som ikke ser dit potentiale som verdensmand.

Ærgerligt at man skal stemples fordi man ikke har klaret sine økonomiske forpligtelser - hvis man altså bliver stemplet. Du kan bare ikke låne penge, resten er din egen selvmedlidenhed, som nok tvivlsomt er nogle mio værd.

Jeg skrev faktisk pænt og neutralt til dig, så din harme må du ventilere er andet sted.
Brug du din høje uddannelse og charme på noget konstruktivt.