Manglende husleje!

Hej Aminoer,

Hvis en lejer af en lejlighed ikke betaler sin husleje, hvad kan man gøre?
Og evt hvis man gerne vil af med lejeren, hvordan kan man gøre dette uden at der kommer til at gå år?

Jo jo, men har hørt at det kan tage rigtig lang tid, hvis man skal holde sig helt til bogen. Og at man jo heller ikke bare kan ta lejeren i hoved og r.. og sætte ham på gaden.. så hvis kører det helt efter bogen, kan det vist ta omkring et halvt år at få fogeden til at få ham ud... og hvem betaler udgifterne for det hele, osv..

Er der ikke nogen af jer der har lidt erfaringer med hva man gør?

Han kan sættes på gaden med fogedens hjælp hvis huslejen ikke er betalt 3 dage efter dit påkrav er kommet frem til din lejer.

Læs mere i lejeloven på retsinformation.dk

Der er to udfordringer.

1. Din kunde skylder dig penge.

2. Du vil gerne kunne disponere over lejemålet til anden side.

Den første udfordring kan du sende til inkasso på samme måde som med enhver anden kunde, der ikke betaler.

Den anden udfordring  kan fogedretten løse for dig, hvis du har gjort dit forarbejde godt nok. Hvis det altså er det, du ønsker. Din kunde kan opleve kaos i sit liv eller have mere eller mindre gode grunde til ikke at betale som gør, at du vil kunne leve med en afdragsordning.

Før du kan sende sagen i fogedretten, skal lejeren have to breve. Du skal kunne bevise, at lejeren har fået brevene.

Det første brev er et påkrav, som opfylder betingelserne i Lejelovens §93 og i Inkassolovens §10. Det brev må du ikke sende, før lejen er forfalden. Det er en klassisk fejl, som udlejeradvokater taber sager på, at påkravet er sendt for tidligt.

Lejelovens §93 pålægger udlejeren at give lejeren en frist på mindst tre dage til at betale. Vel at mærke fra lejeren modtager brevet, som sagtens kan bliver forsinket i postgangen, også selvom det er sendt anbefalet.

Udebliver betaling, kan udlejer ophæve lejeaftalen og gå videre i fogedretten for at få lejeren sat ud.

Inkassolovens §10 giver skyldneren ti dage til at betale. Kreditor må godt give en længere frist. Udebliver betaling, kan kreditor sende sagen videre til inkasso eller anlægge retssag om pengene.

Det andet brev er en hæveskrivelse. Den må lejeren ikke få, før det er for sent at betale. Det, der somme tider kan gå galt er, at påkravsbrevet har været to dage under vejs. Så mangler der en dag mellem påkrav og ophævelse, og man risikerer, at ophævelsen er kommet for tidligt frem og derfor er uvirksom.

Når hæveskrivelsen er kommet frem, er lejeforholdet ophørt, og processen med at sætte lejeren ud kan gå i gang. Men det står naturligvis udlejer frit for at tilbagekalde hæveskrivelsen, hvis man vil det, fx fordi lejeren har betalt eller indgået en afdragsordning.

Når det er på plads, kan du sende sagen afsted til fogedretten. Hvis du kan dokumentere, at lejeren har modtaget lovligt påkrav og ophævelse, og lejeren alligevel ikke betaler, er sagen juridisk set ukompliceret. Du behøver ikke tage en advokat med, når sagen skal behandles i fogedretten, hvis du føler, at du er frisk på at klare ærterne selv.

Efter min opfattelse er advokat unødvendigt, hvis

-  det med skriftlig lejekontrakt (ikke noget med mundtlige aftaler) kan dokumenteres, at lejeren rent faktisk har pligt til at betale husleje og hvor meget

- der er dokumentation for fremkomst af lovligt påkrav, og at lejeren ikke har fået påkravet for tidligt

- der dokumentation for fremkomst af lovlig ophævelse, og at lejeren ikke har fået hæveskrivelsen for tidligt

- lejeren ikke betaler

Men går der mudder i sagen, eller går den hen og bliver kompliceret, vil det nok være det klogeste at overlade sagen til en advokat. Det samme, hvis lejeren går hen og betaler midt i forløbet.

Husk også på, at du kan komme til at betale sagsomkostninger til lejerens advokat, hvis du taber sagen pga. en fodfejl.

Ulrik Guldbæk

Juridisk Rådgivningsselskab s.m.b.a.

Jeg mener fogeden skal effektuere udsættelsen inden 14 dage fra varsel er givet (via advokat) til lejer. Advokaten kan afsende et sådant varsel i løbet af få timer (dvs. næste dag ofte). Det er ikke noget der tager en masse tid. Der skal ingen dom til eller noget.

Hvad gør man: Ringer til mig eller sender en mail :-) Jeg lever af at hjælpe med den slags.

---

Nu kan jeg se, at det ikke længere er en simpel sag om betalingsmisligholdelse. Hvis du kan overbevise fogedretten om, at din sag haster mere end andre sager, vil din sag måske få prioritet, måske ikke. Al snak om penge og afdragsordning må forstumme. Hvis der ikke er nogle penge i den anden ende, tjener det ikke noget fornuftigt formål at investere tid og penge i, at du alligevel ikke får dine penge.

Hvis du bare vil have ret uden at blive ruineret, kan sende et såkaldt betalingspåkrav efter lejeren, det koster en retsafgift på kr. 500, og så får du dom for dit tilgodehavende, og du får også sagen foretaget en fogedretning, for det beløb. 

Det vil stadig formentligt være det nemmeste at køre sagen som en en ren sag om betalingsmisligholdelse, men umiddelbart ser jeg fire former for misligholdelse:

- betalingsmisligholdelse, Lejelovens §93, stk. 2

- vanrøgt (misligholdelse af lejerens vedligeholdelsespligt),  Lejelovens §93, stk. 1, litra e

- hærværk

- man kunne måske forestille sig, at lejeren vil nægte dig adgang til lejemålet, Lejelovens §93, stk. 1, litra c

 -vanrøgt:

Vanrøgt er også misligholdelse, som berettiger udlejer til ophævelse efter forgæves påkrav, jf. Lejelovens §93, stk. 1, litra e.

Men det går lynhurtigt hen og bliver langhåret. Ligesom ved betalingsmisligholdelse skal påkrav også ved vanrøgt være berettiget. Det må som minimum indebære, at lejeren har ansvaret for den påkrævede istandsættelse, og at lejeren har fået en frist, som er rimelig og praktisk muligt i forhold til de arbejder, der skal laves. En sådan sag vil lynhurtigt komme til at handle om vurderinger/skøn i stedet for anvendelse af firkantede regler, og det gør det vanskeligt at lave en køreplan. 

Det bliver også mere usikkert, fordi fogedretterne ser mange sager om betalingsmisligholdelse, mens sager om vanrøgt er sjældne.

Hærværk:

Ved vold mod udlejer er praksis sådan, at foreligger der en dom eller en rigtig god politirapport, evt. hvor lejeren tilstår, så vil fogedretten behandle en opsigelse efter opsamlingsbestemmelsen i Lejelovens 93, stk. 1. litra l.

"Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at hans fjernelse er påkrævet."

Hærværk vil efter omstændighederne udover at være vanrøgt også være en misligholdelse omfattet af ovenstående bestemmelse.

Men der skal altså rigtigt gode og klare beviser til, for at fogedretten vil behandle sådan en sag i stedet for at henvise til boligretten. Fogedretten vil fx være meget tilbageholdende med at afhøre vidner.

Den praktiske forskel er, at vanrøgt kræver forudgående påkrav. Det gør litra l ikke.

Adgang til lejemålet:

Under nogle omstændigheder har lejer ret til at få adgang til lejemålet. Hvis lejeren uberettiget nægter udlejer adgang til lejemålet, er det misligholdelse  efter Lejelovens §93, stk. 1. litra c. Den går også hurtigt hen og bliver langhåret.

Penge:

Lidt firkantet sagt: Papirarbejde er billigt, fordi det ikke tager lang tid. Fremmøder i retten er dyrt, fordi hverken du eller din advokat er herre over tidsforbruget.

Jeg vil kunne lave papirarbejdet på en time, fordi jeg kan gøre det på min paratviden uden at foretage opslag - i praksis måske kun en halv, men til gengæld går der tid med at oprette sagen og udarbejde en skriftlig rådgivningsaftale - men jeg fakturerer for minimum en time alligevel.

Jeg er "kun" juridisk rådgiver og kan derfor ikke møde i fogedretten, hvis sagen er tvistig, og det bliver den, lige så snart lejeren erklærer sig uenig i, at han skal sættes ud.

De fleste advokater vil fakturere efter medgået tid. En simpel sag om betalingsmisligholdelse bør ikke tage mere end to timer i fogedretten og en time på lejemålet, hvor advokatens opgave vil være overstået på 5 minutter, men det er det samme som en time, hvis der faktureres per påbegyndt time. Men sagen kan hurtigt eksplodere, der kan ske uforudsete ting, og så har advokaten lynhurtigt brugt fem eller ti timer à et sted mellem kr. 1.500 og 3.000. I en sag som denne vil du ikke have nogen fordel af at alliere dig med advokatstandens dygtigste og dyreste eksemplar.

Tid:

Hvis du gør det selv:

Læse mit indlæg: 15 minutter:

Skrive påkrav: 30 minutter (det er altså ikke en lang roman, der skal til)

Posthus t/r med påkrav: 60 minutter (please, brug  afleveringsattest, så du får vished om det præcise fremkomsttidspunkt)

Skrive ophævelse: 5 minutter (der skal bare stå "Jeg ophæver nu lejemålet og beder dig flytte straks.")

Posthus t/r: 60 minutter (afleveringsattest er stadig en god idé)

Fogedrekvisition. 60 minutter (det er altså bare et brev til fogedretten)

Møde i fogedretten 120 minutter. (det kan vare 5 minutter, hvis lejeren udebliver, det kan vare 3 timer, hvis sagen går hen og bliver mudret)

Fogedretten t/r: 60 minutter (rent gæt at du bor 30 minutter fra fogedretten)

Fogedretsmøde i lejemålet: (den tid det tager at tømme lejemålet. Hvis det er helt tomt, går det hurtigt.)

Lejemålet t/r: 60 minutter.

Hej Udlejer

Jeg har med stor interesse læst tråden omkring lejer udsættelse,

Og da jeg tidligere selv har været udlejer, vil jeg stærkt anbefale dig at bruge Ulriks hjælp

I det mindste første gang indtil at du har et overblik over de juridiske falgrupper der ligger i lejer beskyttelses loven.

Sidenhend kan du så selv begynde at køre procedyren mht. opsigelse og udsættelse.

Mvh.

Flemming Hebsgaard