Kan i pille min idé ned? Boligudlejning

Hej alle

Inden jeg får alt for mange drømme om at blive den nye Trump. Kan i så ikke lige komme med noget konstruktiv kritik til min ide?

Lad os sige jeg har 100.000kr jeg self. gerne vil have til at yngle. Indlånsrente i banken giver jo nærmest minus pga. inflation, aktier og obligationer har jeg ingen viden om og skrabelodder sætter jeg ikke den store lid til.

Jeg bor selv til leje, og har jeg altid gjort. Jeg har bemærket at lejepriserne ikke rigtigt er faldet mere eller mindre de sidste 10 år, de ligger forholdsvist stabilt altid. Det selvom boligprisen enten stiger eller falder. Renten er lav, og sælgerne ivrige. Hvis jeg fandt et billigt hus eller lejlighed til 500.000kr og lagde de 100.000kr selv ville jeg kunne nøjes med kreditlån, altså intet dyrt banklån. En hurtig beregner på nettet siger ca. 1800-2100 netto om måneden i afdrag alt efter lånetype.

For 500.000 kan man få alt fra 130kvm villalejlighed i udkanten af en større by i trekantsområdet eller en lejlighed på 50kvm i centrum af byen (og alt muligt andet selvfølgelig). Jeg tænker en udlejningspris på 5000 +/- er realistisk, dette er dog taget uden hensyn til reglerne for prissættelse af leje.

Det jeg kort har kunne finde fortæller at såfremt boligen/lejligheden enten er opført- eller totalrenoveret efter - 1992, så er der frit slag på huslejen? Er dette korrekt?

Det begrænser selvfølgelig udvalget en del, men burde kunne findes. Ellers hvor svært at det at "gætte" sig til det max man må udleje for ved ældre boliger?

Næste punkt - tvangsauktion, her er mulighed for at købe huse rigtigt billigt. Dog er jeg langt fra inde i købsprocessen.

Hæfter man for evt. restgæld/pantebreve og andre kreditorer? Jeg har altid troet at pantehaver gik ind og bød deres minimin på 1. budrunde så de var sikret at få deres tilgodehavende ind. Men kan bl.a. se der fx ligger et hus vurderet til ca. 2,7 millioner som der er budt 10.000kr på? Er det fordi man overtager en masse gæld samtidigt så? 

Såfremt ens bud er det eneste man skal forholde sig til, hvad kommer der så oveni af omkostninger?

Jeg ved godt det er risikabelt at købe på tvang pga. ingen ejerskifte og kort besigtigelse osv. Men besparelsen er jo også god. Og vil self. alliere mig med fagmænd såfremt jeg vælger tvangsvejen. 

Jeg er også indforstået med der findes dårlige lejere, men tænker og håber en god screening af dem inden kontraktskrivelse, vil sikre ens nogenlunde. Dvs. referencer fra tidligere udlejere, evt. kontoudskrift og hvad man ellers kan falde i søvn af om natten. 

Det skal siges at jeg er lige gået igang med uddannelse og er derfor på SU og skal være det de næste 2 år, dog har jeg pt. arbejde ved siden af hvor jeg kan tjene mit fribeløb og mere til (hvilket ville være dumt).

Er min idé bare en våd drøm, er der andre investeringer som var bedre at foretage? Kan det overhovedet lade sig gøre at tjene penge på det?

Kom endelig med jeres ideer og eventuel kritik.

Pft Tak:-)

Langt de fleste steder skal der også et ret stort rådighedsbeløb til for at låne penge til hus, samt hvad hvis udlejer pludselig finger og siger at nu er XXX gået i stykker. Så skal der også være penge til at smide en evt håndværker ud og få det lavet, renovering osv kan blive ret dyrt.

Ang. skat, er det så skat af "fortjenesten" udover mine egne omkostninger? Altså hvis det koster mig 2000 om måneden og jeg får 5000 ind, så betaler jeg skat af 3000?

Tomgang / ingen lejere går jeg ud fra kreditforeningen tager hensyn til, jeg skal jo vurderes på baggrund af hvis der ingen lejere var, de plejer ikke at tage lejeindtægt med i billedet. Gjorde de i hvert fald ikke for et par år siden hvor jeg kiggede på et byhus med 2 lejligheder hvor jeg ville bo i den ene og leje den anden ud, der blev jeg vurderet på at sidde alene med hele huset.

I forhold til skat så er der forskellige modeller for beregning af skatten. Du kan bl.a. vælge virksomhedsskatteordningen (kræver alt andet lige revisor / pris + 10.000 kr.) samt et par andre modeller. Kig evt. på ejendomsmæglernes hjemmesider - der er nogle gode eksempler og beregninger.

Generelt kan du modregne renter, bidrag, fællesudgifter, ejendomsskatter i din lejeindtægt. Men læs mere jf. ovenfor.

I forhold til "tom-gang" - så betyder det, at der kan opstå perioder hvor du ikke har nogen lejeindtægt. Fx mellem 2 forskellige lejere. Eller hvis du ikke kan få lejet lejligheden ud. Den risiko har du - og det er ikke noget kreditforeningen tager højde for.

Fortæller du kreditforeningen hvad din plan er risikere du samtidig, at belåningen af lejligheden nedsættes fra 80% af prisen - til 80% af vurderingen af lejligheden som "udlejningsejendom". Den sidste er lavere end den første.  

Har du brug for mere "præcis" rådgivning så skriv en mail til mig på michael@erhvervsraadgiver.dk.

Michael C

Jeg kan ikke pille din idé ned. Jeg har planer om at gøre præcis det samme.

Jeg sparer op i mit ApS (Halfdan Timm ApS).

Når jeg har ca. 150k stifter jeg et nyt ApS, et driftsselskab, og køber en ejendom til udlejning enten i København eller Aarhus (eller en forstad heromkring).

Jeg har en revisor med på sidevognen, der hjælper mig bl.a. med nogle ret hardcore udregningsark og til at bekræfte, de lejligheder jeg kigger på ikke er håbløse.

Jeg har forsøgt at købe én indtil nu, men den blev snuppet for næsen af mig.

Hvor i landet bor du? Vi kan tage en sandwich en dag. Så kan jeg vise dig de skemaer og planer, jeg har lagt for dagen med min revisor. Jeg synes det er et mega spændende område.

Selv om du finder noget på tvang - så skal du stadig have en aftale om finansiering. Nogle gange er der mulighed for at overtage de nuværende kreditforeningslån. Men det er (desværre) ikke en selvfølge.

På www.tvangsauktioner.dk eller på www.itvang.dk kan du finde alle ejendomme på tvang.

I forhold til belåning af "udlejningsejendomme" så er der andre kreditforeninger end Totalkredit. DLR, Nykredit samt BRF belåner stadig udlejningsejendomme/erhvervsejendomme - men princippet for låneudmåling er stadig de samme.

Du skal dog samtidig være opmærksom på, at flere af kreditforeningerne slet ikke ønsker at belåne ejendomme der koster mindre end 500.000 kr.. De siger det skyldes en flere tab (og tvangsauktioner) blandt disse ejendomme....

Afslutningsvis et lille godt råd; Lad være med at købe ude på landet - selv om prisen er lav. Både grundet ovennævnte belåningsproblematik - men ligeså meget fordi det kan være meget vanskeligt at leje ud. Hold dig til de store byer.

Michael C.

Mange af de steder hvor husene er billige er udlejningsmarkedet dækket, da mange håndværkere allerede har opkøbt på tvangsauktion, sat i stand og lejer ud.

Her på Falster står huse der er til leje ofte tomme lang tid af gangen. Selv boligselskaberne har problemer med at leje lejligheder ud i udkantsområder.

Måneder uden lejeindtægt + udgifter til løbende annoncering æder ofte fortjenesten op.

Samtidig er der en stor risiko for store tab pga. ødelagte ting.