Udlejning VSO eller KAO i dette tilfælde

Forsøger at vurdere hvad der er bedst i mit tilfælde Virksomhedordningen(VSO) eller Kapitalafkastordningen(KAO)

Er udenlandsdansker med begrænset skattepligt i DK, så topskat er ikke et problem da jeg ikke har anden indtægt i DK udover lejeindtægter.

Huset er købt for 500.000 hvoraf hele beløbet er finansieret. 

Regnskabet ser således ud:

Huslejeindtægt     50,000.00

Ejendomsskatter  -9,000.00

Forsikring            -4,000.00

Rente/Bidrag       -8,000.00

Resultat              29,000.00

Afdrag kreditforening - 16,000.00

Rest 13,000.00 til betaling af A conto skat, vedligehold eller yderligere afdrag på lånet.

Da jeg højst sandsynligt ikke kan komme til at gøre brug af parcelhusreglen, vil jeg blive beskattet ved salg. 

Lad os antage at lånet er betalt af ved salg. Hvordan kommer en beskatning ved salg til at se ud afhængig af hvilken metode jeg vælger?
Lad os bare antage at huset sælges efter 15 år til 1,000,000.00

Takker

Frederik-N,

Jeg har googlet en del og også læst det link du referer til. Jeg er bare ikke helt sikker på at jeg forstår implikationerne i forbindelse med de to metoder i forbindelse med et salg. 

Mit umiddelbare valg ville være VSO da jeg i KAO ikke kan få fuld fradragsret for all mine renteudgifter - kapitalafkast blot 5K, renter 8K

Men hvordan kommer beskatningen til at se ud i forbindelse med salg i forhold til anvendelse af de to metoder? 

Du skal regne med at du ved valg af VSO, er en masse krav du skal overholde.
Det er f.eks. fuld bogføring, konto for opsparet overskud, indskudskonto osv.

Det kræves alt andet lige en revisor/eller andet hjælp til at lave.

Kapitalafkastordningen, kan du lettere lave selv.

I denne publikation kan du finde svaret:
http://www.beierholm.dk/fileadmin/user_upload/pdf/skat/2016/2016_Salg_af_fast_ejendom_EKSTERN__120416.pdf

Jeg googlede i 2 sekunder....

"3.6. Beskatningsform For personer beskattes den opgjorte ejendomsavance som kapitalindkomst, mens genvundne afskrivninger (og tab på afskrivninger) beskattes som personlig indkomst.

Anvender sælgeren virksomhedsordningen, skal både ejendomsavance og genvundne afskrivninger (og tab på afskrivninger) medregnes til virksomhedens indkomst. Beskatning kan herefter ske som opsparet overskud, kapitalindkomst og/eller overskud af virksomhed (personlig indkomst)."

Så er der kke nogen der har et bud på ovenstående?

Nu skal vi ikke skyde gråspurve med kanoner. VSO og KAO er ikke så svært. Som du selv er inde på, så skal du blot have modellen, hvorefter du kan indsætte tal år efter år.

I forhold til regnskabet, så er det fint i din opstilling frem til resultatet. Du har ikke fradrag for dine afdrag. Derfor er dit skattemæssige resultat 29.000 kr. 

I forhold til ejendomsbeskatning, så opgøres den således: https://tax.dk/jv/ch/C_H_2_1_22.htm

JohnAZ:

Hej nikokj,

Ja, jeg er godt klar over der ikke er fradrag for afdrag. Derfor er det også udeladt af resultatet.

Jeg synes ikke rigtigt dit link giver et svar på mit spørgsmål fra tidligere:

Men hvordan beskattes de første 500.000 som vel egentlig er opsparing i virksomheden. Altså tilbagebetaling af mit oprindelige lån som er foretaget med overskuddet som kun er beskattet med a conto skatten på 22%

Den dag jeg sælger og skal opgøre virksomheden har jeg jo betalt markant mere i skat ved KAO end VSO, så jeg tænkte at der ved salg måtte komme en efterregning korrekt?

I forhold til ejendomsavancen er det simpelthen ikke muligt, at give dig et svar med 2 streger under, fordi der er for mange variable i spil.

Ejendomsavancen på de 500.000 vil indgå i din alm. beskatning efter hhv. KAO, VSO eller almindeligt efter PSL og kan dermed både ende som kapitalindkomst (beskattet med ca. 40 %)* eller personlig indkomst (beskattet med op til 52 %)*. Det afhænger helt og holdent af den metode som du vælger og hvordan du opsparer og hæver i virksomheden. Der er også muligheden at køre en vso fx og så ifb. salg lade det overgå til PSL (ophøre VSO'en året før), så avancen går ind som kapitalindkomst (=lavere beskatning) blot som eksempel. Men igen, det afhænger af en konkret vurdering og evt. hvor meget der i givet fald er opsparet i VSO'en. Mit råd ville være, min. at investere i et par rådgivningstimer til den tid. For der kan ikke gives et universelt svar på det her og nu.

*skattetryk.

Hej Cef,

Tak for svaret. Jeg forsøger i mit spørgsmål kun at få overblik over konsekvenserne i forhold til VSO.

Mit spørgsmål går jo netop IKKE på ejendomsavancen, men på tilbagebetalingen af lånet, som er foretaget med overskuddet som kun er beskattet med 22%. Jeg beklager mit eksempel er dårligt da både ejendomsavancen og lånet er 500.000. Lad os for nemheds skyld blot antage at der ikke er nogen avance.

I forhold til VSO kommer der vel en ekstra regning da jeg er sluppet billigt i skat eller hvad? Hvis jeg havde anvendt KAO el. PSL havde jeg jo betalt markant mere i skat af overskuddet end 22%

Ideen med projektet er at alt overskud anvendes til skat og afdrag. Jeg trækker intet ud før huset sælges.

I forbindelse med salgsprocessen vil jeg selvfølgelig hyre en revisor, men så er det lidt sent at vælge metode. Det må være muligt i grove træk at skitsere et eksempel på et salg hvor VSO er anvendt.

Så lad os antage at der løbende har været et overskud på 640.000 som er beskattet med A conto skat på 22%. 500.000 er brugt til afdrag på lånet og 140.000 i aconto skat. 

Huset blev købt til 500.000 og sælges nu til 500.000

Ikke nogen afskrivning, vedligehold og lign. Jeg er blot interesseret i hvordan min opsparing i huset beskattes - IKKE Ejendomsavancen