lejelovgivning? - kollegie (udlejers adgang til det lejede)

Hej

Er der en advokat eller jurist her på Amino som måske har 5 minutter til at svare på et par lejeretlige spørgsmål omkring udlejers adgang til et kollegieværelse?

Yea - den del har jeg også noglelunde styr på.

Men min udlejer (kollegiet) har nogle sære tanker omkring lejelovgivning og privatlivetsfred.

for at give et par eksempler

1) pludselig en morgen låser en håndværker min dør op til værelset uden jeg har fået besked på at der kommer en håndværker eller noget som helst.
Vores kollegieleder henviser til en § i vores lejeaftale som siger:

"Lejer Accepterer uden hindring og yderligere varsel at give adgang til det lejede, når færdiggørelse og udbedring af mangler nødvendiggør dette."

Dette mener jeg er forkert i forhold til 2 ting som jeg bare gerne vil have en jurist/advokat til at sige det også er:
1) De må aldrig lukke sig ind af sig selv uden jeg har givet dem lov til dette (faktisk har de ikke krav på en nøgle?) - dette er ulovlig selvtægt jf. straffeloven?
2) jf. § 57 kan man ikke omgå § 55 ved aftale, hvilket jeg vil mene den § jeg citerede ovenfor er?

Dette er en halv gammel sag som jeg stadig slås med vores administration om.

Men nu idag får jeg så et brev om at der kommer håndværkere igen her på mandag den 23. feb - altså om 10 dage for at tjekke vinduer og evt. lave reperationer på dem hvis der er fejl.
Der står så videre i brevet "Hvis i ikke er hjemme når de kommer vil der være et brev med min underskrift på, at vi har været på værelset i forbindelse med udbedring af fejl". er dette ikke også ulovlig selvtægt? - hvis de selv låser sig ind uden vi har givet dem lov? - og samme problem som ovenfor - er 10 dage ikke alt for lidt tid til at kræve at håndværkere kommer på besøg??

Som du selv er inde på er Lejelovens regler om varsling i §§ 55 og 56 gjort ufravigelige i §57. Men det ser ikke ud som om, at problemet ligger dér.

Ordlyden fra kontraktsbestemmelsen: "Lejer Accepterer uden hindring og yderligere varsel at give adgang til det lejede, når færdiggørelse og udbedring af mangler nødvendiggør dette." kan med en vis rimelighed fortolkes sådan, at den ikke giver udlejer rettigheder udover, hvad udlejer under alle omstændigheder har efter §§54: "Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det."

Problemet ligger i "når forholdene kræver det."

Det gør de fx ved ildebrand, vandskade, og det gør de også almindelige vedligeholdelses- og forbedringsarbejder, som udlejer har ret til at udføre i lejemålet.

I forhold til selvtægt er det afgørende spørgsmål, om forholdene krævede, at at udlejer skaffede sig adgang ved lovlig selvtægt.

Når forholdene" kræver det, har udlejer ret til adgang til lejemålet. Hvis lejer uberettiget nægter udlejer adgang, kan udlejer ophæve lejemålet. Det er så fogedretten eller boligretten - ikke udlejer - der afgør, om "forholdene krævede det", og om varslingsreglerne er iagttaget.

I tilfælde af ildebrand kan udlejer bare skaffe sig adgang umiddelbart uden at afvente udfaldet af en sag i fogedretten eller boligretten, og udlejer behøver heller ikke bruge tid på at få fat på lejeren. (Brandmyndighederne har adgang i medfør af Beredskabsloven og efter uskreven nødret.)

For lejeren er det nok også en fordel, for på den måde undgår lejeren, at lejeaftalen bortfalder i medfør af §17: "Bliver det lejede ødelagt ved brand eller anden ulykke, bortfalder aftalen." :-)

Som du selv er inde på er Lejelovens regler om varsling i §§ 55 og 56 gjort ufravigelige i §57. Men det ser ikke ud som om, at problemet ligger dér.

Ordlyden fra kontraktsbestemmelsen: "Lejer Accepterer uden hindring og yderligere varsel at give adgang til det lejede, når færdiggørelse og udbedring af mangler nødvendiggør dette." kan med en vis rimelighed fortolkes sådan, at den ikke giver udlejer rettigheder udover, hvad udlejer under alle omstændigheder har efter §§54: "Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det."

Problemet ligger i "når forholdene kræver det."

Det gør de fx ved ildebrand, vandskade, og det gør de også ved almindelige vedligeholdelses- og forbedringsarbejder, som udlejer har ret til at udføre i lejemålet.

Når "forholdene kræver det", har udlejer ret til adgang til lejemålet. Hvis lejer uberettiget nægter udlejer adgang, kan udlejer ophæve lejemålet. Det er så fogedretten eller boligretten - ikke udlejer - der afgør, om "forholdene krævede det", og om varslingsreglerne er iagttaget.

Lejeren kan også prøve at få nedlagt fogedforbud mod, at udlejer skaffer sig adgang. Fordelen for lejer ved at vælge den fremgangsmåde er, at lejeren ikke sætter sit lejemål på spil.

I tilfælde af ildebrand kan udlejer også skaffe sig adgang umiddelbart uden at afvente udfaldet af en sag i fogedretten eller boligretten, og udlejer behøver heller ikke bruge tid på at få fat på lejeren. (Brandmyndighederne har adgang i medfør af Beredskabsloven og efter uskreven nødret.)

For lejeren er det nok også en fordel, for på den måde undgår lejeren, at lejeaftalen bortfalder i medfør af §17: "Bliver det lejede ødelagt ved brand eller anden ulykke, bortfalder aftalen." :-)

De samme forhold, der berettiger udlejer til at bede om adgang, behøver ikke nødvendigvis også at berettige udlejer til at skaffe sig adgang til lejemålet ved egen handling. I forhold til selvtægt er dette spørgsmål afgørende.

Hvis forholdene kræver, at udlejer har adgang til lejemålet, men forholdene ikke kræver, at udlejer begår lovlig selvtægt, så foreligger der ulovlig selvtægt efter Straffelovens §294:  "Den, som ulovligt tager sig selv til rette, straffes med bøde."

Selvtægt er et såkaldt privat påtalt delikt ligesom fx æreskrænkelser og bagvaskelse. Det betyder, at politi og anklagemyndighed ikke har kompetence. Forurettede må selv anlægge en retssag mod den formodede gerningsmand og bede retten om at afsige en dom med straf til den sagsøgte. Den realistiske straf for selvtægt er efter mit gæt en mindre bøde tættere på kr. 1.000 end på kr. 10.000.

For en god ordens skyld skal det nævnes, at i den situation, hvor udlejer ikke har ret til adgang til lejemålet - hverken via fogedretten eller ved lovlig selvtægt - kan udlejer ligesom alle andre efter omstændighederne risikere at pådrage sig ansvar efter Straffelovens §264:

"Med bøde eller fængsel indtil 6 måneder straffes den, som uberettiget

1) skaffer sig adgang til fremmed hus eller andet ikke frit tilgængeligt sted,

2) undlader at forlade fremmed grund efter at være opfordret dertil."

Ulrik Guldbæk, juridisk rådgiver

Juridisk Rådgivningsselskab s.m.b.a.

www.juridisk.biz