Debat
|
Jeg har netop set på et butiklokale på 90 kvm til 170.000 i afståelse og ca. 8000 i leje om månedligt i en god og veletableret andelforening. Jeg kender ikke ret meget til konceptet omkring afståelse, så kunne godt tænke mig at høre hvilke fordele og ulemeper, der kan være forbundet hermed.
Håber nogle kan hjælpe hermed.
MVH LONE |
|
På Danmarks største online virksomhedsbørs Saxis.dk kan du få hjælp til din afståelse Opret en annonce og find den rette til at overtage dine lokaler |
|
Afståelse kaldes også nøglepenge, og hvad man får for de penge afhænger af omstændighederne. Som udgangspunkt får man nemlig ingen fast værdi for de penge. Hvis man overtager en eksisterende forretning for at køre den videre, med de ændringer en ny ejer nu engang tilfører, har man så og sige købt kundernes indkøbsvaner. Der er med andre ord en kundekreds og en vis omsætning fra dag ét. Det kunne være en fordel. Man skal dog være opmærksom på forretningens idenditet. At overtage f.eks en frisørsalon fordi frisøren er flyttet til større lokaler i nabolaget, betyder sandsynligvis at kunderne flytter med. Det kunne så være en ulempe. Nøglepengene kan også være betaling for en god adresse. Her betaler man altså for beliggenheden, og det potentiale som f.eks en aktiv handelsgade udgør med mange forbipasserende kunder. Den største ulempe ved nøglepenge/afståelse er, at man ikke kan være sikker på at få pengene tilbage. Det er en meget upræcis størrelse, og vil helt afhænge af hvordan markedet for ikke bare forretningslejemål, men også den/de brancher der er tilladt i lejemålet. Udlejer har som regel ikke noget med afståelsen at gøre, så man kan risikere at blive opsagt og derved miste de penge man har betalt den tidligere lejer. Så skal man betale nøglepenge/afståelse, så skal de penge kunne tjene sig ind igen relativt hurtigt. |
|
Tusind tak for hurtigt og grundigt svar. Kan godt se, at der er noget at tænke over...
Hvis man, som du skriver, bliver opsagt af andelsforeningen, er det så op til dem eller en selv, at finde nye "lejere" til butikken? Og må de så godt få afståelse, hvis ikke man selv får den? Går ud fra at man kun kan overtage en sådan butik hvis man har en virksomhed og ikke som privatperson? Jeg er momsregistreret, mens min kæreste ikke er, og det vil formentlig være ham der ville købe det. Er et så bedst at han bliver momsregistreret, eller hvordan fungerer det??
Og er 170.000 meget eller lidt i afståelse for 90 kvm på en handelsgade?
Mvh Lone |
|
Du skal læse huslejekontrakten grundigt, - men som regel bliver man ikke opsagt sådan uden videre. Men huslejerestance, beboerklager m.v. og evt. bestemmelser i kontrakten kan spille ind, og så skal man blot vide at andelsboligforeningen ikke som sådan har noget at gøre med de penge du har betalt i afståelse. Da der er tale om et erhvervslejemål hvor man ikke har de samme rettigheder som man normalt har i en lejet bolig, så skal i nok snakke med andelsboligforeningen om den del der omhandler CVR nummeret. Her skal i huske på, at hvis man forventer en omsætning i løbet af 12 mdr. på 50.000 kr. så SKAL man (normalt) momsregistreres, og så er der måske ikke noget problem med CVR-nummeret alligevel? 170.000 kr. lyder af meget, men prisen afhænger jo mest af hvad din kæreste kan få ud af lejemålet. Det er jo ikke som med et depositum, man får tilbage når man fraflytter lejemålet. Under alle omstændigheder skal beløbet forhandles ned. Husk på, at der kommer depositum m.v til andelsboligforeningen oveni, medmindre det er aftalt at prisen inkluderer dette. Der er altså to dele 1. et beløb du betaler til nuværende lejer som så fraflytter lokalerne og "forsvinder" med de penge i har betalt i afståelse. 2. Et lejeforhold mellem andelsboligforeningen og din kæreste/jer. Med depositum, vedligholdelse etc. som i alle andre lejemål. Vedr. pkt 2 skal man være opmærksom at man forstår betingelserne, da det ikke er helt på samme måde som med privatboliger vedr. huslejeforhøjelser m.v. |
|
Endnu engang tusind tak for hurtigt og fyldesgørende spørgsmål, som så igen giver anledning til et par spørgsmål yderligere - måske lidt banale.
Skal man som sælger betale skat af afståelsen? altå den dag vi sælger igen?? Og man kan vel trække momsen fra ved lejen og depositumet sålænge man er momsregistreret, går jeg ud fra!?? Men man kan ikke trække noget fra selve afståelsesbeløbbet. Hvor meget er realitisk at byde under for sådan et butiksleje. Ved godt det er svært at sige, da det afhænger af mange ting. Men umiddelbart er det pænt og vedligeholdt med toilet og køkken.
Mvh Lone |
|
Regnskabsmæssigt er det som med alle andre indtægter og udgifter, - herunder momsen. Selve afståelsen kan regnskabsmæssigt håndteres på flere måder, så der skal nok en revisor på banen. Jeg ville ikke satse på at kunne sælge til den fulde pris igen, - men det afhænger jo af beliggenheden og hvor mange slags forretninger der kunne trives lige der. Jeg ville tro at det ikke skulle koste mere end 150.000 kr. INKL depositummet - dvs ca. 120.000 kr. som jo immervæk er "5.000 kr. oven i i huslejen" de første to år. Det betyder jo så også at der skal 13.000 kr. + lys og varme m.v. hjem hver måned udover løn - og det er jo meget for en forretning på 90 kvm. medmindre avancen er pænt stor. Så sørg for at budgetterne er tænkt godt igennem. Det lyder måske banalt, men man kan godt blive grebet lidt af stemningen og se lidt "lyserødt" på det når det er så tæt på, at man ligefrem har et lokale som man måske allerede har indrettet i tankerne. Men held og lykke med det. Jeg har selv lige startet en ny forretning her pr. 1 april :) |
P.t. ja-da der er mange mange ledige butikker og afståelserne kan ofte handles ned til under 50% af detoprindeligt ønskede, dafolk ikke vil betale de huslejer der kræves. Der er ledige butikker på alle normalt gode handelsgader i Kbh: Østerbrogade Falkoner Alle Gl. Kongevej Ndr. Frihavnsgade og husk at sikre dig at leje ikke er til genforhandling efter nogle år, men kun stiger i forhold til et index. Kræv også afståelsesret til andre brancher end din egen. Få derfor brancherestriktionerne oplyst og bed om ret til at afstå til alle andre. Hold fast i dette. |
Køb ren argan olie her
|
Lone, Vil anbefale, at du søger juridisk bistand. En advokat el. rådgiver vil kunne give dig pejlemærker, hvorefter du vil være istand til at afgøre hvorvidt afståelsen er pengene værd.
- Skal du begå dig i samme branche som dem du køber afståelse af / tidligere lejere? - Hvis ja, hvorledes ser den nuværende/forhenværende ejers regnskab ud. Har de tjent gode penge el. sælger de fordi de ikke kan få det til at løbe rundt? Det kan være væsentlige indikationer ifht. om afståelsen er pengene værd. - Hvis du starter en ny branche op på lejemålet, så skal du være ekstra forsigtigt. Kan du ikke få det til at løbe rundt, så hænger du på huslejen indtil du finder en som vil købe afståelsen. - Andelsforeningen og andre udlejere kan ikke opsige dig medmindre du misligeholder jeres kontrakt. D.v.s. undlader at betale el. begynder at anvende lejemålet til andet formål en anført i kontrakten. HOLD dig fra fremleje. - Fordelen ved afståelse er 1) du køber dig til en god placering som du uden afståelse ikke ville kunne få tilgang til 2) at kunne sælge afståelse til en højere pris end det du selv har givet. Der er rigtigt mange faktorer som skal tages i betragtning mht. afståelse og lejemål. Du er velkommen til sende mig en PM for yderligere rådgivning. Arbejder selv med formidling af lejemål og har også kontakt til kompetente advokater der specialiserer indenfor dette felt. Alternativt, så spørger du bare igen på tråden. Med venlig hilsen Jacob
|
Bliv gratis medlem
Opret bruger