Regnskab for udlejningsejendom, korrekt sat op?

Godaften Amino,

Mit navn er Jakob. Som så mange andre ambitiøse unge mennesker har jeg mange planer, men specielt ejendoms-investering har fanget mit øje.

Jeg har siddet og forsøgt at stykke et ’perfekt’ regnskab sammen ved hjælp af den til tider mangelfulde og stykvise information man kan finde div. steder, men jeg er stadig ikke helt sikker på om jeg har fanget alle sving i stykket korrekt. Jeg håber på at kunne bruge det Excel-ark som reference, mens jeg kigger efter den rigtige ejendom. Jeg ved at en revisor, banken og et par andre formelle kilder kunne give mig denne information, men jeg nyder at være forberedt når jeg til sidst skal snakke med disse parter. Jeg håber derfor at jeres viden kan hjælpe mig lidt på vej. 

Jeg beklager allerede nu formateringen i oplægget, når man skriver det ser alt godt ud, men jeg håber at I kan få tallene til at give mening. 

Alle tal i følgende regnskab er teoretiske, men tjener selvfølgelig samme formål som var det en rigtig ejendom.

I dette eksempel er vand/varme/strøm (forbrug) inkluderet i den månedlige leje og det er altså udlejer der står for at betale disse udgifter. Beløbet er altså ikke aconto.

Udover de faste udgifter til drift kommer der selvfølgelig udgifter til lånet. Der er i dette eksempel blot taget udgangspunkt i første betaling på lånet og ratioen mellem afdrag og renter vil selvfølgelig forskyde sig i løbet af lånets løbetid.

Samlet regnskab for ejendommen:

 Der er taget udgangspunkt i at ejendommen købes i en enkelmandsvirksomhed og der benyttes VSO og alt evt. overskud forbliver i virksomheden.

Hvad jeg har kunne læse mig frem til, så er samtlige udgifter, samt renter+bidrag til evt. lån, fradragsberettiget, så under fradrags-udregningen er det det der er blevet taget udgangspunkt i.

Så kommer min lille række af spørgsmål, som jeg håber at I kan være behjælpelig med.

1)      Er der nogle åbenlyse fejl i regnskabet? Nogle fradrag/udgifter som jeg ikke har oplyst, men som skal være med i sådan et regnskab?

2)      Det samlede fradrags-beløb virker for mig meget højt, hvordan kan det være? Er det kun en procentdel af udgiftsbeløbet som der kan tages fradrag for? F.eks. kun 50% af udgifterne til administration.

3)      Afskrivningen tager her udgangspunkt i den fiktive købssum på 1.600.000kr, altså 4% af denne, kan det passe at man må skrive det som et fradrag?

4)      Det er korrekt forstået at det evt. overskud som der skulle være ved udlejningen er således ”Indtægter-udgifter = overskud” og det er af dette overskud som der skal betales skat af? (22%) 

5)      Såfremt udlejer vælger at stå for udgifterne i forbindelse med forbrug, har man så ret til et fradrag på disse også? I regnskabet er dette ikke medregnet.

6)      Kan I se om der er noget jeg kan optimere ifht. min meget simple plan; at oprettet en enkelmandsvirksomhed, sikre finansiering af ejendommen og derefter købe denne. Er der en bedre virksomhedsform eller noget som er værd at tage med i bagagen. Det skal nævnes at jeg har planer om at konvertere til et ApS senere.  

Det kan meget vel være trivielle spørgsmål, men jeg har nu haft svært ved at finde definitive svar på dem. Hvis der er nogen der kender nogle gode kilder (bøger, hjemmesider, m.m), som kan uddybe sådanne spørgsmål endnu mere, så må I meget gerne linke til dem. 

Ligeledes, til mit første køb har jeg en potentiel investor, men hvis nogen kender andre steder end de gængse såsom Amino Kapital og ens netværk, så må I også meget gerne linke til disse steder. Og selvfølgelig, hvis der sidder nogle hajer til ejendoms-investering, der har lyst til at veksle et par ord, så er I meget velkommen til at sende mig en privat-besked. 

Til dem som har læst helt til bunden, tak! I må have et helt fantastisk 2019.

Mvh. Jakob Jørgensen

Belåningen er ikke sandsynlig når der er tale om investering. belåningsgraden er 95%. 60-80% er mere sandsynlig, men kan godt sættes laver.

Hvis der er tale om en udlejningsbolig er det normalt ikke tilladt at udlejer betaler forbrugsomkostninger(el, varme) nogle gange vand, hvis det er tilladt at udlejer varetager betalingen af forbrug er der fradrag for udgiften.

Husk at der er omkostninger ifbm anskaffelsen af ejendommen.

Husk afdrag på gæld er ikke en omkostning, men en opsparing af overskud.

Hvis du ønsker at oprette et APS vil det være det billedligste at gøre det fra starten.

Lejen virker højt sat selvom at forbrug er inkluderet.

Vedligeholdelse virker lav sat, men det er naturligvis svært at sige.

Hvor i landet er det at du kikker på ejendomme ??

Hej,

Jeg kan godt se at der skal læses lidt op på regnskab, skat, m.m. (også selvom jeg til den tid vil overdrage ansvaret til en revisor)

Blot for at høre om jeg har forstået det korrekt:

Både afdrag samt renter + bidrag skal vel i forsimplet termer forstås som udgifter, da disse skal betales hver måned, men jeg bogfører så afdragene som en opsparing og i realiteten en ’ekstra’ indtægt, mens renter + bidrag bogføres som en reel udgift (som jeg dog har mulighed for at få fradrag for).

Hvis man ser bort fra fradrag osv. Så vil et forsimplet regnskab vel se således ud?

Indtægt                                          199.200kr

Udgifter (drift)                                55.278kr
Udgifter (lån, samlet)                      115.068kr

Resultat (overskud):                       199.200kr - 170.346kr = 28.854kr
 
Det er så disse penge der skal betales evt. skat af. Jeg er klar over at bogføring er noget mere kompliceret end denne lille udregning, men i bund og grund er det vel sådan at overskuddet ved udlejning udregnes?

Jeg kan se at udlejer godt må stå for udgifter, altså inkludere det i lejen, men han kan ikke opkræve efterbetaling - https://www.lejeloven.dk/udlejer/forbrug

Jeg kan ligeledes se – efter at have læst på følgende side https://www.retsinformation.dk/Forms/R0710.aspx?id=183481&#P14 at ejendomme der anvendes til beboelse ikke kan benytte sig af afskrivning – også selvom at det er beskrevet som erhvervsmæssigudlejning. Tak til Jesper_nl for lige at få mig til at læse lidt dybere (jeg tog blot udgangspunkt i en artikel)

Ifht. Anskaffelsesomkostningerne, disse skal selvfølgelig tages med, men jeg tog blot udgangspunkt i at dette budget var et driftsbudget (så jeg kunne danne mig en ide om hvorvidt indtægt/udgifter harmonerede). Idet anskaffelsesomkostningerne er en engangsudgift, så er de ikke medregnet.

Ifht. Belåningsgraden, burde vel kunne lade sig gøre? Jeg har haft et par indledende korte samtaler med min bank og de er villige til at belåne 80% af en evt. ejendoms værdi i et realkreditlån, samtidig med at min potentielle investor (et familiemedlem ville hjælpe med et lån - dette lån er til mig privat) de resterende penge, inkl. Anskaffelsesomkostningerne står jeg selv for.

Som jeg også nævner øverst i opslaget, er dette blot fiktive tal (som dog gerne skulle læne sig lidt op ad virkeligheden), men jeg kan godt se at vedligeholdelsen måske skal sættes lidt højere, specielt hvis der også skal spares op til de store udgifter (såsom nyt tag, vinduer m.m.)

Jeg kigger på ejendomme mest på Sydsjælland, da jeg selv er bosat her. Hvis man tager udgangspunkt i f.eks. en by som Næstved, så er lejen sat lidt under gennemsnitslejen, så selvom den virker høj må størrelsen på lejlighederne samt beliggenheden tages i betragtning.

Mvh. Jakob