Bogføring af istandsættelsesudgifter på udlejningsejendomme

Hej alle

Jeg sidder nu og er ved at afslutte skatteregnskab og tror egentlig jeg har styr på det store billede, men mangler lige lidt input ang. detaljerne.

Vi har i vores selskab (Drift ApS, under Holding ApS.) en del udlejningaejendomme, som vi køber billigt, renoverer og så udlejer til privat beboelse.
I vores startår, 2019, havde vi 0 indtægt, så det var, skattemæssigt, ret nemt. Nu er jeg i gang med afslutning af 2020 skatteregnskab og her udlejer vi vort første lejemål i september.

Da alle ejendomme er forholdsvis nyindkøbte, må størsteparten af vores renoveringer være at betragte som forbedringer og ikke vedligeholdelse. Som bekendt, er der som udgangspunkt ikke skattemæssigt fradrag på forbedringer. MEN det er der alligevel de første 3 år efter købet, dog maks 35% af den årlige lejeindtægt.

Så opstår disse spørgsmål (og der er GRUNDIGT googlet, inden jeg tyede til Jer):

Vi tager bare et specifikt lejemål. Det som blev lejet ud 1/9-2020 (for kr. 4.500,- pr. md.):

1) 35% af den årlige leje: Er det så årlig leje som 12x4.500,- eller er det den faktisk indkomne leje i pågældende år som 4x4.500,- ?

2) De sidste 65% kan jeg tilskrive ejendommens kostpris, så jeg kan fradrage dem i fortjenesten ved et evt. senere salg. Hvordan i alverden styrer jeg det, rent teknisk ? De skal vel så først og fremmest tilgå som materielle anlægsaktiver ? Men ved et salg, skal jeg jo vide præcis hvilket tilgange der tilhører hver enkelt ejendom. Laver jeg simpelhen, i Dinero, en renoveringskonto og en vedligeholdelseskonto for hver enkelt ejendom, hvor jeg bogfører det jeg kan fradrage med det samme på vedligeholdelse og resten på renovering ? Eller har nogen en bedre løsning (i Dinero).

3) Det eneste alternativ, jeg ellers kan få øje på, er at holde styr på hver ejendom i excel. Det virker ret omsonst ?

Mvh. Tom

du  bør lave en konto for forbedringer for hver enkelt lejlighed/hus. men  du får også ved salg brug for at at kunne opdele på hvert år. jeg gør selv det at jeg har en konto for forbedringer pr. år pr. ejendom.

bereegning i forhold til forbedringr i forhold til lejeindtægt skal du bruge 4 x 4.500.

Hej Bente

Tak for svar.

Den med årene har jeg også tænkt, i forbindelse med at fradrage underskud i kommende regnskabsår.
Men jeg har jo bilagsdatoer, så hvordan vil det hjælpe, at jeg laver en ny konto hvert år ?